Когда не надо выезжать
Сегодня все меньше людей готово тратить много времени на решение бытовых задач - поэтому уже сформировалась потребность не выезжать за пределы своего района уже сформировалась, говорит Дарья Сизых, директор по продукту, AAG Group. С этой идеей строители пытались работать еще в начале XX века в Америке, а лет десять назад все заговорили о концепции 15-минутного города. По словам эксперта, чтобы люди были готовы находиться в своём районе, нужны базовые вещи: детские сады и школа, досуговая составляющая как точка притяжения районов и инструмент децентрализации. При этом нужны не только коммерческие сервисы, но и парки, набережные, зелёные буферы, и просто места, где можно провести это время.
- На следующем месте по важности для людей, безусловно, гастрономия: рестораны, пекарни, кафе, - продолжила эксперт. - Культура потребления и смысл точек общепита изменились - сегодня дома готовят все меньше, а в кафе работают и проводят важные встречи. Именно общепит, а еще фитнес и специализированные магазины вроде винных, как правило, - одни из первых арендаторов, приходящих в новые районы. Эти точки поддерживают уже сформированное желание человека оставаться в рамках своего района, как и культурная составляющая, общественные пространства, сильная событийная повестка.
- В первую очередь, необходимо предусматривать пространства, которые будут удовлетворять базовые потребности человека - магазины, кафе, рестораны, - продолжил Альберт Галеев, главный архитектор ГК Алгоритм жизни. - При этом нет необходимости создавать специальные места для занятий спортом или прогулок, достаточно качественных общественных пространств. Одним словом, места, где действительно можно провести время с семьей и друзьями, сами становятся точками притяжения, превращая район из места для ночевки после работы в место для жизни.
- Слава богу, период благоустройства по остаточному признаку канул в Лету - архитекторы бились с заказчиками за это лет 30, - рассказал Сергей Цыцин, главный архитектор и генеральный директор архитектурной мастерской «АМЦ-ПРОЕКТ». - И теперь все понимают: кто не перестроился и не понял значения среды с точки зрения продаж, тот опоздал.
По словам эксперта, то, без чего на конкурентном уровне уже не обойтись - это не просто благоустройство, озеленение или плиточное покрытие, а концепция, которая все это объединяет. Сегодня не представить современный ЖК хотя бы без небольшой общественной зоны, променадов, пронизывающих квартал, аллей, эспланад, линейных парков.
- Пожалуй, главная тенденция в том, что застройщики начали намного серьезнее в вкладываться в среду, по-другому относиться к озеленению, МАФам и ландшафтному дизайну, - продолжил эксперт. - Человеку нужна природа, и она обязательно внедряется в урбанистическую среду. Сегодня продуктологи застройщиков пишут полную концепцию каждого двора, а мы, архитекторы, её облекаем в малые формы и функционально наполняем.
- Это постковидная тенденция, когда все вдруг полюбили гулять, заниматься спортом и вообще бывать на улице в любую погоду, - продолжила Юлия Михайлова, официальный дилер Vimis. - Поэтому первое, что должно быть в любом квартале - это пешеходная и рекреационные зоны, зонирование детских, подростковых и спортивных площадок. Главное, всё это вместе увязать так, чтобы одно другому не мешало. А с точки зрения внутреннего наполнения для жизни важны кафе, аптеки, лавки, груминг-салоны для питомцев и площадки для их выгула.
Эксперт обратила внимание также на важность оснащения лобби в новых проектах, что в Москве уже стало обязательным элементом. Все чаще на входе - лаунж-зона с креслами и диваном, дизайнерское место ожидания и встреч, зона рецепции с администратором. Что касается фитнес-центров, они крайне важны, но часто закрываются из-за непродуманной концепции и ошибок в оснащении.
Поскольку речь уже не столько о досуге, сколько о возможности закрывать основные сценарии жизни рядом с домом, то в современном квартале должны сочетаться несколько уровней инфраструктуры: от коммерции до общественных пространств и зеленых зон, полагает Павел Мельников, директор департамента развития проектов Setl Group. При этом важно, чтобы это был не просто набор объектов, а сбалансированная среда, где функции дополняют друг друга.
- Еще на этапе проектирования мы смотрим, чего не хватает территории, - продолжил он. - На первом месте по ежедневной востребованности - ритейл и сервисы «первой необходимости»: продуктовые магазины, аптеки, пункты выдачи, бытовые услуги. Следующий уровень — гастрономия: кофейни, пекарни, рестораны. Отдельная и очень важная категория — парки и общественные пространства, так как они напрямую влияют на индекс счастья в квартале. То же касается и спортивных форматов: от уличных беговых маршрутов до полноценных клубов. Мы создаем спортивную инфраструктуру, доступную 24 на 7: фитнес-капсулы с уличными тренажерами, оборудованием для кроссфита, скалодромом, площадкой для бокса с грушей, а также спортивными полями для командных игр.
- Чтобы человеку не хотелось ехать в центр за досугом, район должен предлагать возможность прожить разные сценарии дня, не покидая квартала, - считает Оксана Понаморенко, директор управления маркетинговых коммуникаций Компании «Л1». - Чтобы закрыть потребность в качественном досуге, рядом с домом должны быть место с гибридным сценарием. Например, не просто кофейня, а пространство, где утром можно работать за ноутбуком, днем — прийти на бизнес-ланч или лекцию, вечером — встретиться с друзьями, а в выходные — оставить ребенка на мастер-классе. Из наполнения важно все в комплексе - и гастрономические пространства, и соседские клубы, и культурные центры, и спортивные залы. Главный секрет удержания людей в районе - это доступность. Когда из квартиры можно выйти в тапочках за свежей выпечкой, а а вечером в том же здании послушать джаз — потребность искать впечатления в центре отпадает сама собой.
Максим Жабин, директор по развитию ГК «Едино», подчеркнул, что ездить в центр человек перестаёт тогда, когда обычный будний вечер он может провести рядом с домом. За впечатлением раз в месяц он в центр поедет всё равно, важнее - где он проводит вторник около семи вечера.
- Для такого вечера нужен короткий набор, - говорит он. - Прежде всего место, куда можно прийти без повода и посидеть час, то есть кофейня или небольшое кафе с витриной на улицу. Дальше спорт в пешей доступности, причем не только зал, но и площадки с маршрутом для прогулки или бега. Потом помещение и для занятий детей, и для встреч взрослых. И наконец, общественное пространство, которым можно пользоваться в ноябре, а не только в июне.
По уровню востребованности эксперт выделил составляющие:
● Каждый день жителям нужны продукты, аптека, пекарня, кофе на вынос, детский сад, площадка у дома и маршрут для прогулки с собакой.
● Еженедельно могут быть нужны парикмахерская и пункт выдачи заказов. Здесь у человека уже есть выбор, и часть жителей поедет туда, где ему привычнее.
● Раз в месяц работают культурные пространства, площадки для мероприятий и сезонные ярмарки. Такие объекты хорошо смотрятся в рекламных материалах проекта и почти не создают ежедневного потока посетителей.
- Ошибка бывает в том, что квартал начинают собирать с редких форматов, потому что они эффектнее выглядят в презентации, а ежедневные достраивают по остаточному принципу, - подчеркнул он. - Парк востребован на ежедневном маршруте жителя, в парк на краю территории люди ходят редко. Соседский клуб работает при наличии управляющего, и расписании и программы. Мероприятий. Иначе это помещение, которое открывают дважды в год.
— На мой взгляд, задача современного жилого района не в том, чтобы полностью заменить центр города. Важно, чтобы у человека был выбор: поехать в центр на концерт или выставку либо провести свободное время рядом с домом, не тратя несколько часов на дорогу, - говорит Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. - Для этого недостаточно построить детскую площадку и открыть несколько магазинов. Нужна полноценная среда, где есть возможности для отдыха, занятий спортом, встреч с друзьями и семейного досуга. По нашей внутренней статистике, 45% взрослых жителей наших районов в течение дня не покидают их пределы.
По ее словам, востребованность форматов зависит от состава жителей, расположения района и существующей инфраструктуры поблизости.
- При этом наиболее жизнеспособными мы считаем многофункциональные пространства, совмещающие разные виды досуга и привлекать посетителей с разными интересами, -говорит она. - Например, кафе может быть не только местом, куда приходят поесть, но и пространством для работы, общения или небольших мероприятий. Общественные пространства могут использоваться для занятий спортом, семейных праздников, ярмарок и встреч соседей.
Людмила Рева, директор по коммерческой недвижимости «Главстрой Санкт-Петербург», считает, что базовый набор рядом с домом универсален: магазины и сервисы повседневного спроса, места для отдыха, детские кружки, спортивная инфраструктура. Задача девелопера — не просто собрать эти объекты, а объединить их в продуманные сценарии жизни.
- По нашему опыту на практике лучше работает не отдельный формат, а сочетание разных функций, подобранных под конкретный жилой проект, - говорит эксперт. - Важно, чтобы инфраструктура отвечала повседневным потребностям и предлагала разные сценарии отдыха — от короткой прогулки или тренировки до культурного досуга и формирования комьюнити.
- Не стоит противопоставлять возможности досуга рядом с местом жительства и в центре города. За рядом впечатлений и форматов поездки в центр города безальтернативны, - полагает Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». - Рядом с домом должно быть то, что востребовано регулярно: кинотеатры, демократичная гастрономия, торговые центры, студии детского развития, спортивная инфраструктура и так далее. Не нужно исходить из нежелания людей покидать локацию, где они живут. Задача обеспечить, “кэжуал-досуг”, регулярно востребованный.
- Базовые потребности — вкусный кофе, спорт и досуг — сегодня решаются прямо у дома, - добавил Евгений Колесников, руководитель PR-направления ГК «Лидер Групп». - Небольшие студии, пекарни и семейные кафе стали стандартом как для массовой застройки, так и для элитных проектов. Однако для крупных заведений локального трафика часто недостаточно, поэтому они требуют более выверенного планирования. В вопросах же отдыха покупатели всё чаще предпочитают «зеленые оазисы» внутри проекта или в шаге от него. Мы учитываем этот тренд - например, во дворе «Аэросити Грин» предусмотрен пейзажный сад с дизайнерскими качелями и новогодней елью.
Собрать и увязать
В жилых кварталах какой-то сегмент коммерции может остается провальным - при куче аптек и продуктовых, например, негде будет банально постричься, потому что такой арендатор не появился. Поэтому, по мнению Юлии Михайловой, идеально на этапе проектирования коммерции доверить это управляющей компании. Но сегодня в жилых кварталах УК носит функцию только обеспечения - вода, свет, газ, парковка и чистота. Поэтому важно привлекать рестораторов, мебельщиков, тематические студии, которые потенциально могут там открыться.
- Мы не являемся девелоперами, но с ними активно сотрудничаем в сфере гостиниц и сервисных апартаментов, - добавила она. - В таких форматах УК изначально продумывает тот формат досуга, который будет интересен её гостям, и это архитектор закладывает в проект.
Для начала надо ответить на вопрос, оставлять ли коммерческую недвижимость в своем управлении или же продать ее, считает Дарья Сизых. При продаже различным собственникам можно забыть о какой-то концепции, потому что для продавца это просто инвестиции, и выглядеть по итогу будет все не так, как на рендерах. А если реально думать о наполнении, то этим должны заниматься продуктологи застройщика, которые рассчитывают все на пять лет вперёд - ведь пока сдадут объекты, уже изменится покупательская аудитория, запросы и некоторые сегменты рынка.
- Поэтому первым делом мы смотрим, что происходит в обществе, - продолжила она. - Затем задаем вопрос для кого мы это создаем. В основу продуктовой концепции ложатся исследования покупательской способности, конкурентного окружения, опросы клиентов и новоселов.
По словам Сизых, в премиальной и делюкс-недвижимости всё чаще застройщики оставляют коммерцию в управлении у себя, потому что это становится продуктовой атрибутикой, частью концепции.
- Так сделали и мы, потому что у нас концепция подразумевает микс общественного пространства и приватных зон, определенную идеологию и философию с точки зрения размещения арендаторов, - подчеркнула она. - Дальше, безусловно, нужно привлекать специалистов - это операторы для инженерной и технологической подготовки сложных бизнесов, которым необходима сложная “начинка”: ресторанов, супермаркетов, химчисток.
Альберт Галеев тоже считает, что на начальном этапе проектирования стоит подключить коммерческих операторов, которые определят хотя бы примерное расположение помещений, потому что если дать архитектору такую задачу, он просто сделает нарезку по 150 кв. м, потому что так проще пройти экспертизу.
- В наших проектах мы изначально тоже привлекли такого оператора, и на всей территории равномерно распределили, где что будет “сидеть”, - рассказал он. - Под супермаркет заранее заложили большие помещения, примерно определили места под кафе и рестораны, учли для них хорошие виды из окон, угловое расположение, панорамное остекление, достаточный прогнозируемый поток пешеходного трафика.
Сергей Цыцин считает, что опытные или сетевые игроки, которые уже нашли свои коммерческие форматы, сами очень хорошо анализируют, заходить им или не заходить в проект, так что многое решается со стороны заказчиков/
- Среду нужно, безусловно, задумывать сразу, причем как образ и как продукт- говорит он. - Во-вторых, нужно правильно заложить функциональные процессы, которые определяют жизнь этого здания. Вообще, архитекторам и маркетологам свойственно умение абстрактно мыслить и комплексно видеть процессы, чувствовать потоки и качество среды в разное время суток и года - не только как картинку в 3Д, а именно как живой процесс. Интуиция плюс аналитика соединяются в художественный образ, и получается востребованный продукт.
На первом этапе девелопер анализирует будущую аудиторию проекта: кто будет жить в районе, потребности и сценарии повседневной жизни этих людей, существующую инфраструктуру поблизости и то, чего, не хватает, рассказал Павел Мельников. Дальше, когда появляются коммерческие помещения, девелопер привлекает потенциальных операторов.
- Считаю, что решение о размещении того или иного вида услуг, – прерогатива бизнеса, - добавил Сергей Софронов. - Никто не знает лучше владельца сети стоматологических клиник, где ему открывать следующую. Красивая задумка локального гастро-кластера может не пройти проверку реальной экономикой. При этом же открытие небольшого театра для детей в, казалось бы, спальном районе, где квартиры в основном покупались в семейную ипотеку, может вполне себя оправдать.
Эксперт считает, что девелопер не должен брать на себя функцию проектирования всех сценариев жизни квартала, а при создании крупных досуговых проектов в рамках редевелопмента или КРТ нужно привлекать к проработке концепции профессиональных брокеров и консультантов.
- При реализации проекта крупного культурно-досугового центра «Грин Парк» в Славянке с тематическим парком и довольно продуманным набором арендаторов: (федеральных и локальных, от фитнес-услуг и ритейла до студий детского творчества и общепита) мы сделали единственно верный выбор, пригласив в процесс консультантов по управлению коммерческой недвижимости, - говорит Сергей Софронов. - Конфигурация арендаторов, где каждый отдельно взятый бизнес работает в синергии с другими в части формирования трафика – это в определенной степени брокерское искусство.
Чтобы понять досуговые потребности аудитории на стадии проектирования, девелоперу желательно провести полевые исследования, считает Оксана Пономаренко. Важно оценивать состав будущих жителей новостройки. Если преобладают студии и однокомнатные, то это преимущественно аудитория 22–35 лет. Им нужны бары с крафтовым пивом, быстрый сервис, коворкинги, ПВЗ. Если в проекте много семейных квартир, то потребуются детские игровые комнаты, качественная продуктовая лавка, тихие винные рестораны и зоны для колясок.
— Имеет значение, создается ли новый район практически с нуля или жилой проект появляется внутри уже сложившегося города, - говорит Мария Орлова. - От этого зависит, какие объекты необходимо предусмотреть самостоятельно, а какие смогут дополнить существующую инфраструктуру. Например, «А101 Лаголово» — это район комплексного развития, где на территории 61 га предусмотрены жилье, социальные объекты и значительный объем коммерческой инфраструктуры. А в «А101 Всеволожск» ситуация другая: проект занимает 12,9 га и встраивается в существующую городскую среду. Основные общественные пространства, прогулочные маршруты и расположение коммерческих помещений мы определяем еще при разработке мастер-плана, а конкретное наполнение может меняться по мере строительства.
Надежнее всего смотреть на свои уже заселенные кварталы, считает Максим Жабин. По ним видно, что востребовано, а что простаивает. Многое дают и обращения клиентов, их разбирают по задачам, которые человек решает покупкой. Функция, о которой спрашивают только после подсказки менеджера, в проекте обычно не нужна.
- Операторов мы подключаем к концепции до проектирования, - говорит он.- Ресторатору нужны витрина, отдельный вход, электрическая мощность, вытяжка и зона разгрузки. Фитнесу нужны высота потолка и несущая схема без лишних колонн. Детскому центру нужны санузлы и второй эвакуационный выход. Все эти требования попадают в конструктив, и после выпуска рабочей документации любое из них стоит дорого или не реализуется вовсе. Если профессионал не видит в квартале экономики для своего формата, значит её там и нет. И услышать такое на концепции полезнее, чем через три года смотреть на пустое помещение.
- При разработке концепции ЖК важно заглядывать на 3–5 лет вперед и понимать реальные запросы будущих жильцов, - говорит Евгений Колесников. - Возьмем бюджетный проект со ставкой на студии и однушки. Здесь будет жить в основном молодежь, часть помещений будет сдаваться в аренду, поэтому вместо огромных детских площадок и развивающих центров о уместнее предусмотреть небольшие кофейни, пункты выдачи, сервисы быстрой еды и инфраструктуру для СИМ. В сегменте бизнес- и премиум точкой притяжения становятся полноценные фитнес-центры, спа-комплексы и теннисные корты. Хорошо, если есть полноценный ресторан с концепцией и высокой кухней.
Основная сложность — длительность строительного цикла, подчеркнула Людмила Рева. Между началом проектирования и заселением первых жителей может пройти четыре-пять лет. За это время рынок меняется: операторы пересматривают концепции, форматы и требования к помещениям. Поэтому заранее зафиксировать все детали сложно.
- Но ключевой набор потребностей — в спорте, гастрономии и качественной рекреации — остается неизменным, - добавила она - Такая инфраструктура формирует новый каркас локации: она работает не только на внутреннюю аудиторию квартала, но и становится точкой притяжения для всего района, стимулируя развитие прилегающих территорий.
Тонкости управления
Концепция должна предполагать все развитие до этапа эксплуатации, иначе при продаже будут красивые картинки, а после сдачи все будет запущено и придет в упадок, подчеркнул Сергей Цыцин. Поэтому сейчас заказчики создают целые службы, которые если и не сами потом эксплуатируют комплексы, то подбирают опытных людей - например, садовников, чтобы поддерживать озеленение.
- Если взять профессиональный гостиничный бизнес, то УК “садится” туда со своими навыками и специалистами по всему миру, - продолжил он. - Её задача — за несколько лет работы создать коллектив, которому профессионально все можно полностью передать. Но она управляет не вечно, Мне кажется, такая форма была бы очень хороша и в жилье, я имею виду идею преемственности от зарождения концепции до эксплуатации
- Застройщик не должен пропадать из проекта после сдачи, а должен совместно с управляющей компанией, особенно на начальных этапах, следить за помещениям, - отметил Альберт Галеев. - На мой взгляд, основная задача девелопера — создать понятную модель и постепенно её передать управляющей компании, чтобы система работала уже без их активного участия. Без должного внимания любое пространство и правда потеряет свой привлекательный вид. То же касается и сообществ, они не появляются сами только потому, что люди живут в одном месте. Для больших районов нужно активное участие девелоперов, подключение коммьюнити-менеджеров, которые будут понимать потребности людей. Чуть позже люди сами будут проявлять инициативу.
Юлия Михайлова обратила внимание на колоссальное различие между управляющими компаниями в жилых кварталах и в сервисных апартаментах - во втором случае такую УК создаёт сам девелопер. После периода адаптации она уже готова брать и проекты других девелоперов.
-То есть создается коллектив, которому передаются сервисные требования, навыки управления, всевозможные рабочие матрицы, - добавила она. - Это значит, что созданное архитекторами и девелоперами не будет запущено. Такой игрок будет ходить от девелопера в девелоперу и не обязательно взращивать сервисную компанию с нуля каждый раз на каждом объекте.
Развитие пространства - всё-таки зона ответственности управляющей компании, полагает Дарья Сизых, но это не значит что застройщик вышел из этого процесса.
- Управляющие компании в жилых объектах и в гостиницах — это абсолютно разные подходы, уточнила она. - Клиент никогда не вернется в отель, если ему там было некомфортно. Но УК в жилом фонде выросли их ЖЭКов, где думают не про удовлетворенность, жителей, а про горящие лампочки и чистоту. Но сейчас происходит большая трансформация управляющей компании в сервисную - особенно в премиальных проектах.
Как пояснила эксперт, первая закрывает базовый уровень, вторая уже отвечает за уровень сервиса - нанять персонал домой, устроить праздники, обеспечить кейтеринг, консьерж 24 на 7 и так далее. Именно сервисная компания работает с жителями, в том числе поддерживает сообщества, занимается пространством и эмоциональной составляющей.
- Пока на рынке мало полноценных сервисных компаний, и не сформирован бесшовный процесс перехода от застройщика к управлению, - говорит она. - Но девелоперы все чаще создают свою сервисную компанию, и мы тоже идем по этому пути. Это профессиональный бизнес, и если его не привлечь, это чревато лишними эксплуатационными затратами.
Задача девелопера - заложить основу среды, считает Павел Мельников. Именно на этапе проектирования принимаются решения, которые потом практически невозможно изменить: планировка квартала, общественные пространства, озеленение, коммерческие площади, социальная инфраструктура.Но на этом роль девелопера не заканчивается. Особенно в первые годы после заселения важно помочь новой среде «запуститься». Это значит привлечь качественных операторов, поддержать первые общественные и соседские инициативы.
- Дальше ключевую роль берет на себя УК, чья задача не просто технически обслуживать территорию, а поддерживать качество среды и реагировать на изменение потребностей жителей, - отметил он.
- Наш опыт на примере КОТ показывает, что развитие жилой среды требует долгосрочного участия девелопера, поэтому мы сохраняем коммерческую недвижимость в собственности, - продолжила Людмила Рева. - Стратегия аренды вместо продажи позволяет нам гибко регулировать пул арендаторов, оперативно дополнять инфраструктуру новыми функциями, реагировать на запросы жителей и целом удерживать баланс между коммерцией и социально значимыми объектами.
- Девелопер создает улучшения: физический потенциал развития, который далее частично передается в ведение управляющей компании (содержание помещений и территории, уход за озеленением, обслуживание инженерных систем), - считает Сергей Софронов. - Частично – поскольку УК не занимаются событийными проектами. Это не ЖКУ, а другие навыки и задачи. Перекладывать что-либо на жителей также не видится оптимальным решением. Если компания заявляет соседский центр, то будьте добры заниматься этим. Даже если это минимальный стартовый пакет с, например, буккроссингом и тренировками под открытым небом.
Мария Орлова подчеркнула, что нужно разделять ответственность участников. УК занимается эксплуатацией жилья и содержанием общего имущества. Коммерческие операторы развивают свой бизнес, социальные учреждения работают в рамках своих полномочий. Жители, в свою очередь, определяют, насколько активно будут использовать общественные пространства и участвовать в районной жизни.
- Поэтому ещё на стадии проектирования мы стараемся создать основу, которая сможет работать в долгосрочной перспективе, а дальнейшее развитие территории уже требует совместного участия управляющей компании, предпринимателей, социальных учреждений и самих жителей, - добавила она.
- Ответственность после ввода делится на три части, - пояснил Максим Жабин. - УК отвечает за техническое состояние и порядок внутри проекта. Город отвечает за переданные ему объекты и дороги. Жители отвечают за то, как территория живёт день за днём, своими привычками и требованиями к соседям. У нас местами общего пользования, дворами и инженерией занимается собственная УК, девелопер физически уходит с площадки, но не перестаёт быть автором района. Отказаться от авторства не получится, ведь следующий проект продается тем, кто приехал посмотреть на предыдущий, а это работает сильнее любой рекламы.
Чего хочет бизнес
Любой арендатор считает свою экономику, поэтому собственники часто просто сдают помещения просто тому, кто готов оплатить аренду дороже, подчеркнула Дарья Сизых. Сложность в том, что каждые 5-7 лет меняются форматы.
- Вспомните огромные гипермаркеты на 10-12 тыс кв.м, магазины техники, рестораны на 700-900 “квадратов”- где они сейчас? - напомнила она. - Спустя несколько лет закрывать некоторые точки просто потому, что поменялось окружение - это нормальная практика. Мало коммерческих форматов, ориентирующихся только на непосредственное окружение или на какой-то конкретный дом, так как все может поменяться, как , например, на улице Рубинштейна. При этом важна органичность, потому что если это микс разных инвесторов, то его оператором становится сама жизнь - ресторан высокого уровня рядом с магазином “фикс прайс” или шавермой просто не долго протянет.
- Бизнес не будет успешен просто потому что в районе живет много людей, - говорит Альберт Галеев. - Необходимо понимать трафик, как люди будут перемещаться по району, где будут точки притяжения и остановки, и, исходя из этого, делать нарезку и расположение. В первую очередь, акцент стоит делать не на количестве функций и пространств, а на то, как они вяжутся друг с другом. К примеру, хорошо, когда кафе или ресторан выходят на площадь, где вечером проводят мероприятия.
- Я считаю, что дело не в количестве людей, а в качестве аудитории,- продолжила Юлия Михайлова. - Некоторые кофейни осознанно развивают несколько ценовых направлений - более дорогое заведение, которое открывается в районах не ниже бизнес-класса, и условный “хороший эконом-плюс” - абсолютно другой формат заведения с более простым и скромным, но более доступным ассортиментом. Если в кафе средний чек выше того, что могут себе позволить жители квартала, долго оно там не пробудет
- Мы как архитекторы проектируем не только конструкции, пожарные выходы, машиноместа и пандусы, но и функциональное зонирование пространства, -продолжил Сергей Цыцин.- И главное тут в том, что каждое пространство соответствует назначению, имеет своё место. Зона, связанная с транспортом, стоянками и движением- это одно качество пространства, а тихая зона - совсем другое. Если архитектор правильно проектирует пространство, тогда и бизнесу результат будет обеспечен.
Людмила Рева считает, что численность жителей формирует потенциальную клиентскую базу, но для бизнеса важен прежде всего трафик: то, насколько регулярно люди пользуются маршрутом и готовы покупать. При этом состав аудитории и класс комплекса определяют востребованность конкретных направлений. В масс-маркете преобладают точки повседневного спроса, тогда как в сегменте комфорт-класса и выше появляется запрос на более разнообразные коммерческие и досуговые форматы.
Для успеха бизнеса в новом районе роль играет и расположение помещения, и трафик, и направление бизнеса, и численность жителей, подчеркнула Оксана Пономаренко..
- Конечно, больший спрос будет на уникальные предложения, - добавила она. - Например, единственное кафе в локации станет точкой притяжения. Но даже несколько заведений, работающих в одном сегменте, смогут получать хорошую прибыль, если будут иметь уникальное предложение, выделяющее их на фоне конкурентов.
- Если речь о формате пекарни/кофейни или ритейле шаговой доступности, то понадобится порядка 400-800 человек, проходящих мимо витрины в час, - добавил Сергей Софронов. - В таком случае проходимость дает нужный трафик в само заведение и позволяет рассчитывать на нужное количество чеков в день. В свою очередь, ценовой диапазон услуг отталкивается от средней платежеспособности населения локации.
- Пять тысяч человек, которые ходят мимо двери, и пять тысяч, которые выезжают из квартала другой дорогой, дают совершенно разную выручку, - считает Максим Жабин . - Поток создает маршрут, и число в проектной декларации его не заменяет. Главный параметр в помещении - не цена метра, а пригодность под аренду. Помещение без витрины, отдельного входа, нужной электрической мощности и без разрешенного назначения под кафе или медицину остаётся дорогим складом.
Также, по его словам, состав аудитории важен не меньше её объёма. В квартале с преобладанием молодых семей будут востребованы пекарня, детский центр и аптека. Бар и салон премиального формата в том же месте не окупятся.
- Ставка аренды и событийная программа в этом списке стоят последними, - говорит он. - Арендатор уходит из-за нехватки посетителей, и скидка по ставке неудачное расположение помещения не компенсирует. От девелопера бизнесу нужны понятный график ввода очередей, реальные сроки заселения и внятная навигация по кварталу.
- У нас есть опыт использования цифровых инструментов для оценки коммерческих локаций, рассказала Мария Орлова. - Например, «Карта трафика» позволяет предпринимателям анализировать пешеходные потоки, действующие предприятия и окружение конкретного помещения. В московских проектах мы также применяем меры поддержки отдельных социально значимых форматов, включая льготные условия аренды.
При этом эксперт подчеркнула, что большое количество жителей само по себе ещё не гарантирует успешную работу коммерческого объекта. Для бизнеса важны организация пешеходных маршрутов, экономика проекта и само расположение объекта.